La loi de finance pour 2025 a été publiée au journal officiel de la république Française le 15 Février 2025.

Cette nouvelle loi de finance modifie en profondeur le régime d’imposition des plus-values lors de la vente d’un bien immobilier qui faisait l’objet d’une location en meublé sous le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Ce nouveau régime fiscal s’applique au contribuable imposable au régime réel d’imposition et entraine une majoration de l’impôt sur la plus-value. Le statut du LMNP devient en conséquence moins attractif en cas de vente du bien.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel soumis au régime réel d’imposition peut amortir le bien sur une période comprise en 20 à 30 ans, ce qui lui permet de réduire considérablement son résultat fiscal (voir de le réduire à néant) et donc de diminuer son impôt sur le revenu.

La loi de finance pour 2025 n’a pas modifié la possibilité d’opter pour ce régime, et l’amortissement comptable reste toujours autorisé.

Néanmoins, à compter de 2025 le législateur a décidé d’alourdir la fiscalité en cas de vente du bien.

Les amortissements pratiqués sont en effet réintégrés pour le calcul de la plus-value, et entrainent une augmentation importante de l’impôt.

Exemple : 

• Achat de la maison : 300.000 euros en 2020.
• Amortissement sur 20 ans soit : 15.000 euros / an
• Amortissement pratiqué de 2020 à 2025 : 300.000 / 20 X 5 = 75.000 euros
• Prix de revente : 400.000 euros
• Plus-value imposable avant 2025 : 400.000 – 300.000 = 100.000 euros.
• Plus-value imposable avec loi de finance 2025 : 400.000 – 300.000 + 75.000 = 175.000 euros.

En conclusion, le régime fiscal du LMNP est toujours avantageux pendant toute la durée de l’activité du loueur mais le gain fiscal est partiellement ou totalement gommé au moment de la vente du bien.

Il convient néanmoins de préciser que le contribuable continue de bénéficier d’un abattement par année de détention aboutissant à une absence d’impôt au bout de 22 ans et de contributions sociales au bout de 30 ans.